新项目吸引不少看房人。

　　本报记者 孙莹

　　“金九银十”收官，北京楼市交上了一份表现活跃的答卷。北京日报记者走访的中介门店二手房咨询、带看和成交量均有增长，一些长期观望的客户也看准时机出手了；新房项目集中入市，户型好、位置佳、得房率高的项目，优势凸显、去化率高。

　　根据北京市住建委的统计数据，“金九银十”两个月，北京二手住房网签2.85万套，同比增长3.4%。新建商品住宅网签0.94万套，同比增长38.6%。其中9月0.46万套，同比增长36.3%；10月0.48万套，同比增长40.8%。二手房和新房成交实现同比双增长。

　　楼市新政助推

　　购房者入市积极性提升

　　“客户这边已经准备好了，随时可以去过户。”“房子有钥匙，您来看看吗？”记者在牡丹园地铁站附近的链家门店走访时，经纪人有的在和业主沟通交易进展，有的在约购房人实地看房，有的在系统里上架刚获委托的新房源。

　　“自从8月公积金提额的政策一出，市场就活跃起来了。”门店客户经理马振东告诉记者，“金九银十”这两个月，无论是咨询量、带看量还是成交量都有明显提升。

　　公积金贷款额度提升是最实惠的一项利好政策。以前，公积金贷款上限120万元，不少客户需要通过公积金和商贷组合贷款。现在夫妻俩都缴公积金，可以贷款240万元甚至更多，相比组合贷，利息省了不少。马振东说，该门店近期成交的客户，绝大多数都是纯公积金贷款。

　　“利好政策也在提振市场信心。一些此前犹豫观望的客户也决定出手了。”马振东告诉记者。买房人李先生此前已经看房一年多，早就选好了心仪的小区和户型，最近看二手房价格趋于稳定，很快买了一套改善型的三居室。

　　在位于奥森公园板块的世茂奥临花园中介门店，有三组已经看了几年房子的“观望客”，也在10月迅速成交了。门店客户经理李来福道出其中原委：“客户算了笔账，自己准备买房的钱，一年下来的存款收益，其实还不如一年租房交的租金多，存钱租房住不划算了，再加上公积金贷款等政策优惠，他们觉得现在买房子更合适。”

　　李来福做了统计，“金九银十”两个月，门店线上咨询1841组，线下带看545组，环比涨幅均超过10%，成交16套房源，增长了16%。“整体呈现稳中向好的趋势。”

　　北京链家研究院分析师冷会告诉记者，8月出台的政策优化举措成效显现，购房者入市积极性提升，带动了交易活跃度增强，9月二手住宅网签量呈现13.7%的环比增长，10月市场热度继续提升，链家实际签约量环比仍有小幅增长。

　　二手房市场分化

　　高品质房源抗跌还能溢价

　　记者在走访中了解到，二手房市场呈现出分化趋势。成交不再靠单纯的“价低者得”，买房人对房源和价格也在多维度考量。

　　“好户型、好楼层、好景观的高品质房源不仅抗跌，甚至还能卖出一些溢价。”李来福向记者展示门店系统的成交数据，最新成交的一套世茂奥临花园带车位的房子1200万元，而上一套同户型也有车位的房子成交价为1060万元。不同的是，新成交房源位于小区南排，能俯瞰奥森公园，视野绝佳，而上一套成交房源的位置差了很多。板块内小户型房源也有相似的情况，位置更好、装修更好的房源成交价能多出20万元。

　　在李来福看来，政策托举刚需入场，才能撬动置换链条，进而形成市场良性循环。

　　此外，由于现在二手房市场房源信息很透明，买卖双方对房源价格都心里有数。卖房业主也希望趁着市场活跃尽快出售，因此标价虚高的少了。门店经理都提到，由于挂牌价和成交价之间的价差缩小，双方谈判拉扯少了，整个成交周期也缩短了。

　　新房拼产品力

　　改善需求持续释放

　　10月30日晚，踩着“金九银十”的最后节点，昌平区东小口和大兴区黄村两个新房项目如期开盘。从开发商公布的数据来看，销售套数都达到六成以上。

　　记者走访两个项目的售楼处时，看房人络绎不绝。从医院、公园、商业等周边配套，到紧邻地铁、会所景观、高得房率，销售人员一项项给看房人做着详细介绍。“我们每个人一天都要带看十几二十组客户。”销售人员说，“8·28”新政后再开发的项目要优先现房销售，开发商拿地更谨慎了，在一段时间内新项目供应可能减少，现在市场上的好项目就更抢手。

　　记者初步查询统计注意到，今年9月和10月，北京共有十余个新房项目首次开盘，其中7个项目网签率过半数，3个项目超八成。位于石景山区的一个新房项目，9月22日才开盘，700多套房源网签率已接近99%。

　　记者在走访中发现，部分楼盘价格比同片区其他在售楼盘价格稍高，销售人员也并不回避。新房销售逻辑从单纯拼价格升级到拼产品力：有的紧邻产业园区、有的占据环线优势，或是医疗、学校等配套成熟，或是紧邻地铁通勤便利。而且，得房率普遍较高。首层架空、设备平台、花池等设计也很常见。

　　中原地产首席分析师张大伟说，近两年北京新房供应结构持续优化，四环至五环的改善盘、低密产品占比提升，开发商在“好房子”上做文章，产品力成为核心竞争力。叠加房贷利率处于低位、置换链条打通，改善需求被不断激活。9月和10月新房网签数据的上涨，说明改善客群的购买力持续在释放。

　　行业分析

　　市场筑底回升 库存还需消化

　　“从楼市成交结构看，目前市场是一轮‘结构修复’行情。刚需二手房靠以价换量完成去化，改善新房靠产品力承接升级需求。”中原地产首席分析师张大伟说，如果把时间拉长到今年前10个月，北京新房、二手房累计成交数据双双跑赢去年同期，说明市场整体已经走出低迷区，进入筑底回升的通道。

　　短期看，二手房在接下来一两个月，成交量大概率会在当前平台期震荡整理，不太可能出现大涨大跌。急售房源出清后，议价空间收窄，房价有望逐步走稳。

　　从中长期看，支撑楼市的底层逻辑没有变。一是政策面仍以“稳楼市”为主基调，限购松绑、信贷宽松、公积金政策优化等组合拳持续发力，为市场提供了明确的政策底；二是需求端，北京作为一线城市，改善需求和学区需求依然坚实，只是入市节奏被价格和预期所左右；三是供应端，核心区域土地稀缺，好产品始终有市场，新房的结构性机会依然存在。

　　“二手房挂牌量依然处于高位，库存消化需要时间；新房端，部分远郊项目和同质化产品仍面临去化压力。”张大伟认为，市场的分化还会加剧，好产品受追捧的格局接下来会体现得更加明显。