案例故事

　　章先生夫妇去年路过一待售楼盘时，见到房地产公司楼盘销售处在搞商品房售楼促销活动，因售楼小姐极具诱惑力的口头承诺，他们一时冲动一口气签下了两套预售商品房，没想到麻烦接踵而来。

　　当时售楼小姐声称：有意购买商品房的只要在当日先交一小部分款，就可获赠一年物业费，并且可以享受8.5折的团购价，同时承诺如果不买还可以退款。在这种诱惑下，章先生夫妇在仅仅看了房屋的样板间和沙盘的情况下，连续签下了两套预售商品房合同，并交付了总计20万元的购房首付款，楼盘销售处在开了两张收据后，要他们第二天来取盖过章的合同。

　　第二天，夫妇俩按照头天的口头约定，到楼盘销售处去取回购房合同时，却被告知要补交足80万元首付款才能给合同，同时销售处人员对获赠一年物业费的事情也闪烁其词，坚决不同意将相关内容补充进合同。

　　此时章先生夫妇感觉受到了对方的欺诈，要求退回所交款项，但开发商执意不退款，并称其只有两种选择：要么继续补足80万元首付款后给购房合同；要么视为其违约，不仅不退还所交的20万元首付款，还保留追究其违约责任的权利。

　　夫妇俩进退两难，他们很担心进一步交纳后期购房首付款后还会遇到更大的陷阱。迫于无奈，他们找到本报值班律师寻求法律帮助，希望能够要回所交购房款。

　　北京市盛峰

　　师事务所

　　周楚强 律师

　　律师解答

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　　既违规又欺诈

　　可诉讼解除合同

　　本案的核心问题是房地产开发商是否构成欺诈，如果构成欺诈，则开发商没有理由不退款。

　　章先生夫妇基于售楼小姐“买房赠送一年物业费、即使不买还可退款”的口头承诺，而做出签单付款的行为。而后开发商在夫妇俩签单付款后又否认所作的承诺，应该是违背了夫妇俩当时购房的初衷，开发商有明显的欺诈行为。但是章先生夫妇在与具备专业法律知识的开发商签订合同时，由于当时没有要求将开发商的口头承诺内容写入合同，因口说无凭致使自己的合法权益难以得到保障。

　　因此，购房人应当在购房过程中注意收集开发商的各项承诺证据，包括其广告宣传彩页、网站宣传、售楼处海报照片、录音，录像等。当然，最好的方法是将其各项承诺写入购房合同，或者就此签订补充协议，从而防止开发商出尔反尔，切实保障购房人应有的权益。如果对上述证据未予保留，会给将来的维权带来很大困难。但购房人事后仍可采取一些补救措施，来采集开发商欺诈行为的相关证据。

　　在取得开发商欺诈的相关证据后，购房人可向房地产行政主管部门和工商行政管理部门投诉，通过相应的行政手段来解决。根据北京市建设委员会的相关规定，房地产开发商在预售商品房时，应当与认购人在网上预签购房合同并联机备案，由具有相关资质的销售代理机构和销售人员预售商品房，在项目售楼场所的显著位置明示本项目商品房预售的认购书和签订合同的文书，并提醒购房人详细阅读合同相关条款。

　　而本案中，房地产开发商与章先生夫妇并未在网上预签购房合同并联机备案，又没在项目售楼场所的显著位置明示本项目商品房预售的认购书和签订合同的文书，售楼小姐也没有提醒夫妇俩详细阅读合同的相关条款，并且在签完购房合同书后不给合同，这一系列行为显然是违反北京市建设委员会的相关规定的。再加上开发商虚假承诺的欺诈行为，夫妇俩可以依法到房地产行政主管部门投诉。

　　另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求法院或者仲裁机构撤销。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

　　本案中，售楼小姐向章先生夫妇声称“只要在当日先交一小部分房款就可获赠一年物业费”，同时承诺“不买就可退款”，而次日又对赠送一年物业费的事闪烁其词，不予承认，可见章先生夫妇是受到了售楼小姐的欺诈才签订的合同，据此他们可以通过司法途径依法撤销该购房合同。